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“最严限购令、限贷令”,已签购房合同无法继

发布人:南京律师网 2016-10-12 16:37

        房价连续疯涨之后,多省政府在国庆期间突击出台升级版的“限购令”和“限贷令”,不仅使得很多人失去买房资格,对于已经签订购房协议的双方,也必然面临无法贷款、或者无法办理过户等房屋买卖合同无法继续履行情形,由此也必然会产生大量的房地产买卖纠纷案件。
 
    看看最高人民法院的相关规定:
 
    一、《2011年全国民事审判工作会议纪要》
 
    1、关于限贷问题的处理意见
    (区分合同中是否明确约定按揭贷款方式付款)
    对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。
    对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。
 
    2、关于限购问题的处理意见
    (原则上支持解除合同,且不支持损失赔偿)
 
    房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登机的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。
 
    3、关于合同解除后损失赔偿问题的相关处理意见
    (区分购买基础性住房、改善性住房和投资房)
 
    对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。
 
    二、《2015年全国民事审判工作会议纪要》
 
    1、关于限贷问题的处理意见
 
    房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。
 
    2、关于限购的问题
 
    房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。
    3、调控引发房屋价格明显波动恶意违约问题的处理
    因房地产政策调控引发房价波动较大,当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因,请求解除房屋买卖合同,或者请求补足房屋差价的,人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序,强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。
 
    所以,最高人民法院在2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。
 文章由南京房屋买卖合同律师-胡志丹www.nanjing64.com转自网络!
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